Рефераты, контрольные, курсовые, дипломы в Плавске и по всей России
Рефераты, контрольные, курсовые, дипломы в Плавске и по всей России
Практическое задание 5 л.
Москва 2026г.
1. Рыночная норма доходности на инвестиции в аналогичные объекты недвижимости составляет 12%, оставшийся срок экономической жизни объекта – 8 лет, доля земли в стоимости для аналогичных объектов - 40%. Для расчета используется модель Инвуда. Какова ставка капитализации единого объекта недвижимости?
Решение.
Модель Инвуда предполагает, что возврат капитала реинвестируется по той же ставке доходности (12 %). Норма возврата для улучшений = фактор фонда возмещения (SFF) при ставке 12 % и сроке 8 лет:
SFF=
⇒2,476−1=1,476
SFF=0,12/1,476=0,0813 (8,13%)
Ставка капитализации для улучшений:
Rулучш=0,12+0,0813=0,2013 (20,13%)
Доля земли – 40 %, доля улучшений – 60 %. Ставка капитализации для земли равна ставке доходности (земля не изнашивается):
Rземля=0,12
Общая ставка капитализации:
R=0,4×0,12+0,6×0,2013=0,048+0,12078=0,16878≈16,88%
Ответ: 16,88 %.
2. Рассчитать ставку капитализации для объекта недвижимости. Безрисковая ставка – 7,2%, риск вложения в недвижимость – 2,5%, риск управления – 1,8%, срок экспозиции – 3,5 мес. Фактический возраст – 5 лет, Эффективный возраст – 10 лет, полный срок жизни – 40 лет. Фактор фонда возмещения рассчитать по Хоскольду.
Решение.
Премия за низкую ликвидность (срок экспозиции):
7,2%×3,5/12=2,1%
i=7,2%+2,5%+1,8%+2,1%=13,6%
Эффективный возраст = 10 лет, полный срок = 40 лет → остаток = 30 лет.
7,2 %):
SFF=
⇒8,045−1=7,045
SFF=7,045/0,072≈0,01022 (1,022%)
R=i+SFF=0,136+0,01022=0,14622≈14,62%
Ответ: 14,62 %.
3. Компания долгое время пыталась продать свой офис за 2 200 000 руб. Поступило много предложений о покупке офиса за 1 600 000 руб. и его аренде за 120 000 руб. в год. Какую величину составит валовой рентный мультипликатор?
Решение.
ВРМ = Цена продажи / Годовой арендный доход. Рыночная цена (реальное предложение покупателей) = 1 600 000 руб., рыночная аренда = 120 000 руб./год.
ВРМ=1600000/120000=13,3≈13,33
Ответ: 13,33.
4. Объект сравнения обременен действующим договором аренды. Оставшийся срок действия договора аренды составляет 5 лет. Рыночная арендная плата составляет 60000 руб. в год за объект. Контрактная - 50000 руб. в год за объект. Риск инвестиций для аналогичных объектов составляет 12%. Предполагается: контрактная и рыночная арендные ставки за оставшийся срок действия договора не изменятся. Определить денежную поправку на состав передаваемых прав.
Решение.
Годовая разница в арендных платежах = 60 000 – 50 000 = 10 000 руб. Приведённая стоимость ануитета за 5 лет при ставке 12 %:
PV=10000×
=0,56743
1−0,56743=0,43257
0,43257/0,12=3,60475
PV=10000×3,60475=36047,5 руб.
Поправка вводится к цене объекта сравнения (обременённого), чтобы получить стоимость свободного объекта. Так как контрактная ставка ниже рыночной, объект сравнения стоит меньше – поправка положительная (+36 047,5 руб.).
Ответ: 36 047,5 руб.
5. Стоимость расположенного на земельном участке здания составляет 1000 тыс. руб., оставшийся срок его экономической жизни 20 лет. Норма возмещения капитала определяется по прямолинейному методу. Ставка дохода на инвестиции составляет 15%. Чистый операционный доход от объекта в первый год эксплуатации составил 300 тыс. руб. Определите рыночную стоимость земельного участка.
Решение.
Rздан=0,15+0,05=0,20 (20%)
ЧОДздан=1000×0,20=200 тыс. руб.
ОДземля=300−200=100 тыс. руб.
Vземля=100/0,15=666,6 тыс. руб.≈666667 руб.
Ответ: 666 667 руб.
6. Определить рыночную стоимость оцениваемого затратным подходом объекта недвижимости, если рыночная стоимость участка земли составляет 28 млн. руб., затраты на создание здания с учетом прибыли предпринимателя равны 90 млн. руб., при этом совокупный износ здания оценивается в 20 %.
Решение.
Стоимость здания с учётом износа: 90×(1−0,20)=90×0,8=72 млн руб.
Общая стоимость объекта: 28+72=100 млн руб.
Ответ: 100 млн руб.