Анализ рынка и рисков ипотечного кредитования в Российской

Глава 2. Анализ рынка и рисков ипотечного кредитования в Российской Федерации

 

2.1. Анализ рынка и рисков ипотечного кредитования в РФ 2020-2021 год

 

В 2020 году 20 крупнейших банков по объему выданных ипотечных кредитов предоставили 1,7 млн ипотечных кредитов на 4,3 трлн руб. Несмотря на трудности в начале года, связанные с пандемией, 2020-й стал самым успешным годом за всю историю ипотечного кредитования в России: объем выданных кредитов на 51% превысил показатель прошлого года. Ключевые факторами роста рынка стали:

• мягкая денежно-кредитная политика Банка России позволила банкам существенно снизить процентные ставки по кредитам;
• реализация отложенного спроса на фоне самых низких процентных ставок за всю историю ипотеки в России;
• низкие процентные ставки по депозитам (3,5-4%), вызывавшие рост интереса клиентов к приобретению жилья;
• переход на счета эксроу в жилищном строительстве, повысивший уверенность граждан в надежности приобретения жилья в новостройках.

Ведущие позиции на рынке в 2020 году заняли крупнейшие банки:

• Сбербанк (2,1 трлн руб. выданых кредито за год),
• ВТБ (935 млрд руб.), Россельхозбанк (175 млрд руб.),
• Альфа-Банк (166 млрд руб.),
• ФК Открытие (144 млрд руб.),
• Банк ДОМ.РФ (122 млрд руб.).

В структуре выданных ипотечных кредитов по итогам 2020 года самая крупная доля принадлежит новым кредитам на вторичное жилье (49%), на новостройки приходится 34%, на рефинансирование 14%, на земельные участки и дома 2%. Декабрь оказался самым успешным месяцем года и самым результативным месяцем за всю историю ипотечного кредитования: объем выданных кредитов составил 203 тысячи штук на 542 млрд руб., что превышает показатель прошлого декабря на 48% и на 14% выше итогов предыдущего месяца. Рост выдач наблюдался как по рыночными программам (+17%), так и по льготным (+5%). Резкий рост объема выдач в декабре объясняется влиянием сезонных факторв – традиционно основной объем кредитования приходится на последний квартал года, при этом больше всего кредитов выдается в декабре.

В 2020 году процентные ставки по ипотеке снизились на 0,9-1,2 п.п. Банки снижали ставки вслед за ключевой ставкой Банка России:

• новостройки: 7,93% (−0,98 п.п. к декабрю 2019 г.);
• вторичный рынок: 8,15% (−0,9 п.п.);
• рефинансирование: 7,94% (−1,19 п.п.).

В декабре произошло очередное снижение ставок по всем сегментам:

• новостройки: 7,93% (-0,11 п.п. к ноябрю 2020 г.)
• вторичный рынок: 8,14% (-0,12 п.п.)
• рефинансирование: 7,93% (−0,11 п.п.)

В 2020 году 20 крупнейших ипотечных банков приняли 6 млн заявок на ипотечные кредиты: 1 млн заявок по льготным программам и 5 млн заявок по рыночным программам. Уровень одобрения в течение года был стабильно высоким и составил по льготной программе 68%, по рыночным программам 58%. Динамика ключевых показателей топ-20 банков выглядит следующим образом (табл. 1). В декабре топ-20 банков выдали: 203 тыс. кредитов (+35% к декабрю 2019 г., +12% к ноябрю 2020 г.) на сумму 542 млрд руб. (+48% к декабрю 2019 г., +14% к ноябрю 2020 г.)

Объем выдачи вырос как по льготным (+6,5 млрд руб., +5% к ноябрю 2020 г.), так и по рыночным программам (+58,8 млрд руб., +17%). Топ-3 банка по выдаче ипотечных кредитов не меняется на протяжении полугода (табл.2)

 

Таблица 1 - Динамика ключевых показателей топ-20 банков[1]

	2020 г.	∆ к 2019 г.
Объем выданных ипотечных кредитов, млрд руб.	4 293,3	+50,7%
Из них по льготной ипотеке 6,5%, млрд руб.	0,97	–
Количество выданных ипотечных кредитов, тыс.шт.	1 702,9	+36,2%
Из них по льготной ипотеке 6,5%, тыс. шт.	336,0	–
Средневзвешенная ставка предложения на первичном рынке, %	7,93	-0,98 п.п.
Средневзвешенная ставка предложения на вторичном рынке, %	8,15	-0,90 п.п.
Количество принятых заявок , тыс. шт.	5 974,8	–
Из них по льготной ипотеке 6,5%, тыс. шт.	1 005,9	–

 

Таблица 2 - Лидеры по объему выдачи в целом и по сегментам рынка в 2020 г.

Банк	Место банка
	Общий объем выдач	Первичный рынок	Вторичный рынок	Рефинансирование	Кредиты на жилые дома
Сбербанк	1 (=)	1	1	4	2
ВТБ	2 (=)	2	2	1	–
Россельхозбанк	3 (+3)	8	7	8	1
Альфа-Банк	4 (+1)	3	6	3	7
ФК Открытие	5 (-1)	4	3	7	12
Банк ДОМ.РФ	6 (+3)	7	9	2	13
Газпромбанк	7 (-4)	5	5	9	–
Росбанк	8 (-1)	9	4	5	5
Промсвязьбанк	9 (-1)	6	11	10	9
Райффайзенбанк	10 (=)	13	8	6	11

 

В декабре уровень принятых заявок немного снизился и составил 562 тысячи заявок — на 11 тысяч заявок меньше, чем в ноябре: по программе льготной ипотеки 114 тыс. заявок или 20% всех заявок, по рыночным программам 448 тысяч заявок. Уровень их одобрения по льготной программе составил 65%, по рыночным программам 61%.

Рекордный объем выдач на рынке ипотеки достигнут благодаря запуску льготной программы ипотеки «6,5%» в апреле 2020 года и снижению 74% всех выдач в декабре (+6 п.п. к декабрю 2019 года) обеспечили: Сбербанк (48% всей выдачи), ВТБ (20%) и Россельхозбанк (5%)

Лидерами по приросту выдач в абсолютном выражении в декабре стали ВТБ (+17 млрд руб., +18% к ноябрю 2020 г.), Сбербанк (+14 млрд руб., +6%) и Россельхозбанк (+8,2 млрд руб., +42,4%) прирост в ВТБ обеспечен ростом объема выдач по рыночным программам. В декабре банк снизил ставки на 0,3 п.п., сократив разницу со средними ставками по рынку. В Россельхозбанке рост объема выдачи обеспечен активным участием банка в программе «Сельской ипотеки»

По итогам 2020 года в рейтинге топ-20 банков произошли значительные перестановки:

Россельхозбанк вошел в топ-5 банков, вдвое увеличив объем выдач и поднявшись на 3 позиции в рейтинге (3 место, +97,1% к 2019 г.). Также за 2020 год улучшили свои позиции Альфа-Банк (4 место (+1 позиция), +80,9% к 2019 г.) и Банк ДОМ.РФ (6 место (+3), +74,4% к 2019 г.);

Газпромбанк покинул пятерку лидеров, опустившись за год с 3 на 7 место рейтинга. Структура выдач в 2020 г.

• В 2020 году доля выдач ипотеки на новостройки в общем объеме ипотечного кредитования составила 34%, на вторичном рынке - 49%, кредитов на рефинансирование - 14%, на земельные участки и дома - 2%
• В мае произошел резкий рост доли ипотеки на первичном рынке, причиной которого стал запуск льготной ипотеки «6,5%» в конце апреля 2020 г. Максимальная доля ипотеки на новостройки в 2020 году зафиксирована в июне-августе (37-40%)
• Доля ипотеки на вторичном рынке в течение года держалась на уровне 48-53%
• Доля кредитов на рефинансирование во второй половине года возобновила рост на фоне плавного снижения ставок до исторического минимума до 7,94 п.п. в декабре 2020 г. (-1,19 п.п. к декабрю 2019 г.). Также в ноябре рефинансирование ипотечных кредитов на новостройки запустил Сбербанк, занявший 4 место по объему выдач кредитов на рефинансирование в 2020 г.)
• Доля кредитов на готовые жилые дома в течение года стабильно не превышала 4% всех выдач, максимальная доля по кредитам пришлась на апрель-июль, что связано с сезонностью продукта

2020	34%			49%					14%			2%
Дек '20	31%		52%						14%			2%
Ноя '20	32%		52%						14%			2%
Окт '20	35%				49%				13%			2%
Сен '20	36%				48%				13%			2%
Авг '20	40%						45%			12%		2%
Июл '20	39%						46%			11%		3%
Июн '20	37%					46%			14%			2%
Май '20	36%					45%		14%				4%
Апр '20	24%	56%						15%				4%
Мар '20	30%		50%					18%
Фев '20	31%		53%						15%
Янв '20	33%			50%					15%

 

Рисунок 1 - Структура выдачи ипотеки, %[2]

 

В декабре доля ипотеки на новостройки составила 31% (−1 п.п. к ноябрю 2020 г.), на вторичном рынке − 52% (без изменений), кредитов на рефинансирование − 14%, на земельные участки и дома сохранилась на минимальном уровне – 2% всей выдачи.

Среди топ-20 банков наибольшая доля выдач в декабре на новостройки у Банка Санкт-Петербург (61% всей выдачи банка в декабре), Промсвязьбанка (60%), и Газпромбанка (49%).

Лидерами по доле выдач на вторичном рынке остаются Сбербанк (71% всех выдач), Абсолют Банк (68%) и Азиатско-Тихоокеанский Банк (66%.)

Более половины выдач ЮниКредит Банка приходится на рефинансирование ипотеки (64% всех выдач банка). Также сегмент преобладает в портфеле Райффайзенбанке (47%) и Банке ДОМ.РФ (49%).

Россельхозбанк – по-прежнему, первый на рынке по объему выдач кредитов на земельные участки и жилые дома (27% всех выдач). Банк продолжает активное участие в программе «Сельская ипотека», что позволяет ему оставаться в лидерах в сегменте кредитов на жилые дома.

1. Процентные ставки. За 2020 г. процентные ставки существенно снизились во всех сегментах ипотечного рынка до рекордно низких значений:

• новостройки: 7,93% (-0,98 п.п. к декабрю 2019 г.)
• вторичный рынок: 8,15% (-0,9 п.п.)
• рефинансирование: 7,94% (-1,19 п.п.)

Плавное снижение ставок в течение года происходило за счет снижения ключевой ставки ЦБ РФ до 4,25% (-2 п.п. к декабрю 2019 г.) В декабре средневзвешенные ставки предложения снизились до рекордно низких значений и составили:

• по кредитам на новостройки: 7,93% (-0,09 п.п. к ноябрю 2020 г.)
• на вторичном рынке: 8,15% (-0,11 п.п.)
• на рефинансирование: 7,94% (−0,10 п.п.)

В течение месяца банки снижали ставки – в основном по рыночным программам:

• ВТБ ввел опцию «Цифровой бонус», в рамках которой клиентам предоставляется скидка 0,3 п.п. при оформлении ипотеки в личном кабинете банка
• Банк ДОМ.РФ ввел акцию «Новогодняя», в рамках которой клиентам предоставляется дисконт в размере 0,5 п.п. от базовой ставки
• ЮниКредит Банк возобновил скидку 0,5 п.п. за подачу заявки через информационный центр банка
• Альфа-Банк, Райффайзенбанк и Уралсиб снизили базовые ставки по продуктам, сократив разницу со средними ставками по рынку.

Таблица 3 - Средневзвешенные ставки топ-20 ипотечных банков, %[3]

Сегмент	01.01.2021	∆ к 01.12.2020	∆ к 01.01.2019
Новостройки	7,93%	-0,09 п.п.	-0,98 п.п.
Вторичный рынок	8,15%	-0,11 п.п.	-0,90 п.п.
Рефинансирование	7,94%	-0,10 п.п.	-1,19 п.п.
Программа 6,5%	6,07%	–	–
Семейная ипотека	4,86%	–	-0,06 п.п.

 

Наиболее выгодные ставки на конец декабря предлагали: на новостройки Банк ДОМ.РФ (7,3%), ЮниКредит Банк (7,4%), ФК Открытие (7,5%); на вторичном рынке ЮниКредит Банк (7,4%), ФК Открытие (7,6%), Банк ДОМ.РФ (7,9%)4 на рефинансирование Банк ДОМ.РФ (7,1%), ЮниКредит Банк (7,4%), ФК Открытие (7,5%); по программе «6,5%» Банк ДОМ.РФ (5,7%), Промсвязьбанк (5,85%), АК Барс (5,85%), Россельхозбанк (5,9%), Газпромбанк (5,9%); по «Семейной ипотеке» Промсвязьбанк (4,50%), Банк Центр-инвест (4,50%), Россельхозбанк (4,60%), Ак Барс (4,60%), Банк Санкт-Петербург (4,69%).

2. Новостройки. В 2020 году топ-20 банков выдали 478,8 тыс. кредитов на 1,44 трлн руб. Доля ипотеки на новостройки составила 34% в общем объеме выдач. Объем выданных кредитов на новостройки, млрд руб. Выдано по рыночным программам         Выдано по льготной ипотеке 6,5% ипотечных кредитов. С мая ипотека на новостройки активно росла, при этом доля льготной ипотеки в объеме выдач на первичном рынке составляла 82%, а в июле- октябре показатель достигал 85%. Льготная ставка на новостройки сделала более доступным приобретение жилья именно в этом сегменте: разница в ставках между первичным и вторичным рынками составляла 1,5-2 п.п. В ноябре наблюдалась коррекция объема выдач после ажиотажного спроса в октябре.

Рисунок 2 - Объем выданных кредитов на новостройки, млрд руб[4]

 

В топ-5 банков по объему выдач на новостройки в 2020 году вошли Сбербанк (646 млрд руб., 45% всей выдачи топ-20 банков), ВТБ (315 млрд руб., 22% всей выдачи), Альфа-Банк (84 млрд руб., 6%),      ФКОткрытие (65 млрд руб., 4%) и Газпромбанк (57 млрд руб., 4%)

Таблица 4 - Топ-5 банков по объему выданных кредитов на новостройки в 2020 году

Банк	Всего новостройки		Льготная программа «6,5»		Рыночные программы
	место	млрд руб.	место	млрд руб.	место	млрд руб.
Сбербанк	1	645,7	1	472,0	1	173,7
ВТБ	2	314,9	2	197,9	2	117,0
Альфа-Банк	3	83,5	3	47,2	4	36,3
ФК Открытие	4	64,8	5	39,2	5	25,6
Газпромбанк	5	56,7	9	17,8	3	38,9

 

В 2020 году доля льготной ипотеки в общем объеме выдач на новостройки составила 66% (956 млрд руб.). В декабре топ-20 банков выдали 51 тыс. кредитов (+9% к ноябрю 2020 года) на новостройки на 167 млрд руб. (+12%). Рост выдач на новостройки в декабре обеспечен как ростом выдач по рыночным программам (+12 млрд руб. к ноябрю 2020 г.), так и по льготной программе (+6 млрд руб.). В декабре в топ-5 банков остался без изменений: наибольший объем выдач у Сбербанка (69 млрд руб., 41% всей выдачи топ-20 банков), ВТБ (40 млрд руб., 24%), Альфа-Банка (11 млрд руб., 7%), Россельхозбанка (8,4 млрд руб., 5%), Банка ДОМ.РФ (8,1 млрд руб., 5%). В абсолютном выражении в декабре наибольший прирост выдач кредитов на новостройки у ВТБ (+6,3 млрд руб., +19%), Альфа-Банка (+3,6 млрд руб., +48%) и Сбербанка (+2,4 млрд руб., +3,5%) рост выдач в декабре у ВТБ объясняется сезонностью: в конце года в банках, как правило, объем выдач растет в Альфа-Банке. Рост выдач – результат снижения ставки до 5,99% в октябре 2020 г. (ставка ниже среднерыночной по льготной программе). Газпромбанк предлагает одну из самых привлекательных ставок по льготной ипотеке среди топ-20 банков (5,90%). Доля льготной ипотеки в декабре в общем объеме выдач на новостройки сократилась на 5 п.п. и составила 76%, что является результатом продления льготной программы до июля 2021 года.

3. Вторичный рынок. В 2020 году топ-20 банков выдали 909,3 тыс. кредитов на 2,09 трлн руб.  Доля ипотеки на готовое жилье составила 49% в общем объеме выдач ипотечных кредитов. В топ-5 банков по объему выдач по новым кредитам на вторичном рынке в 2020 году вошли Сбербанк (1,38 трлн руб.), ВТБ (364 млрд руб.), ФК Открытие (44 млрд руб.), Росбанк (43 млрд руб.) и Газпромбанк (39 млрд руб.). В декабре на вторичном рынке топ-20 банками выдано 114 тыс. кредитов (+12% к ноябрю 2020 г.) на 280 млрд руб. (+14%). Доля ипотеки на готовое жилье в декабре составила 52% в общем объеме выдачи ипотечных кредитов (без изменений к ноябрю 2020 г.) В пятерку банков-лидеров сегмента вошел Газпромбанк, поднявшись с 6-го на 4-е место: наибольший объем выдачи на вторичном рынке обеспечили: Сбербанк (185 млрд руб., 66% всей выдачи топ-20 банков), ВТБ (45 млрд руб., 16%), Россельхозбанк (9,2 млрд руб., 3%), ФК Открытие (6,4 млрд руб., 2%) и Газпромбанк (4,9 млрд руб., 2%).

Рисунок 3 - Объем выданных кредитов на готовое жилье, млрд руб[5].

 

Таблица 5 - Топ-5 банков по объему выданных кредитов на готовое жилье в 2020 году

 

Банк	млрд руб.
Сбербанк	1 383,8
ВТБ	363,5
ФК Открытие	44,3
Росбанк	43,4
Газпромбанк	39,3

 

В абсолютном выражении в декабре наибольший прирост выдач кредитов на готовое жилье показали Сбербанк (+12,2 млрд руб., +7% к ноябрю 2020 года), ВТБ (+10,3 млрд руб., +29,1%), Россельхозбанк (+4,5 млрд руб., + 97,5%): увеличение объема выдачи Россельхозбанка обеспечено активным участием банка в программе «Сельской ипотеки»

4. Рефинансирование. В 2020 году топ-20 банков выдали на цели рефинансирования 247,3 тыс. кредитов на 581,2 млрд руб. Доля рефинансирования составила 14% в общем объеме выдач ипотечных кредитов. Рост объема выдач на рефинансирование ипотеки в течение года обусловлен снижением ставок по продукту. Благодаря рефинансированию ипотеки по более низкой ставке у клиентов появилась возможность сократить срок выплаты кредита или ежемесячные выплаты и существенно снизить переплату. В топ-5 банков по объему выдач на рефинансирование ипотеки в 2020 году вошли ВТБ (255 млрд руб.), Банк ДОМ.РФ (48 млрд руб.), Альфа-Банк (45 млрд руб.), Сбербанк (41 млрд руб.) и Райффайзенбанк (32 млрд руб.).

Рисунок 4 - Объем выданных кредитов на рефинансирование, млрд руб.[6]

 

В декабре доля кредитов на рефинансирование составила 14% от всех выданных кредитов. На цели рефинансирования в декабре топ-20 банками выдано 31 тыс. кредитов (+15,8% к ноябрю 2020 г.), на 74 млрд рублей (+15% к ноябрю 2020 г.).

Таблица 6 - Топ-5 банков по объему выданных кредитов на рефинансирование в  2020 году[7]

 

Банк	млрд руб.
ВТБ	255,1
Банк ДОМ.РФ	47,9
Альфа-Банк	45,3
Сбербанк	40,8
Райффайзенбанк	32,0

 

Пятерка банков-лидеров по объему выдачи на рефинансирование в декабре не изменилась, однако Банк ДОМ.РФ по объему выдач поднялся с 4 на 2 место, обогнав Альфа-Банк и Сбербанк: наибольший объем выдач обеспечили: ВТБ (25,2 млрд руб., 34% всей выдачи топ-20 банков), Банк ДОМ.РФ (10,5 млрд руб., 14%), Альфа-Банк (7,7 млрд руб., 10%), Сбербанк (6,3 млрд руб., 9%), ФК Открытие (5,6 млрд руб., 8%).

Лидеры по абсолютному приросту выдачи в декабре: Банк ДОМ.РФ (+4,6 млрд руб., + 78,2% к ноябрю 2020 г.), Росбанк (+2,2 млрд руб., +65,1%) и ФК Открытие (+0,8 млрд руб., +16,4%). Рост выдач обусловлен следующими факторами:

• Банк ДОМ.РФ запустил акцию «Новогодняя», в рамках которой клиентам предоставляется скидка 0,5 п.п. к базовой ставке. Минимальная ставка по продукту составила 7,1% и является лучшим предложением среди топ-20 банков
• Росбанк в ноябре снизил ставку на 0,4 п.п. до 8,04%, приблизив её к средневзвешенным значениям
• ФК Открытие предлагает одну из наиболее привлекательных ставок по продукту – 7,5%

5. Выдача кредитов на земельные участки и индивидуальные жилые дома в 2020 г.

В 2020 году топ-20 банков выдали 40,4 тыс. кредитов на 83,6 млрд руб. В начале года объем выдачи находился на минимальном уровне, что объясняется отсутствием интереса к загородной недвижимости в зимние месяцы.

В апреле-мае, в начале режима самоизоляции, спрос на ипотеку на землю и жилые дома вырос на 247% к предыдущему месяцу. Реализуемая с 2020 г. государственная льготная программа «Сельская ипотека» поддержала рынок кредитования загородной недвижимости

В топ-5 банков по объему выдач в сегменте вошли Россельхозбанк (69 млрд руб.), Сбербанк (7 млрд руб.), РНКБ Банк (3 млрд руб.), АК Барс (3 млрд руб.) и Росбанк (1 млрд руб.)

В декабре доля ипотеки на земельные участки и жилые дома в общем объеме выдач не изменилась и составила 2% от всех выданных кредитов.

В декабре топ-20 банков выдали 4,4 тыс. кредитов (+8% к ноябрю 2020 года) в данном сегменте на 9,6 млрд руб. (+13%).

Таблица 7 - Топ-5 банков по объему выданных кредитов на жилые дома в  2020 году[8]

 

Банк	Объем выдач, млрд руб.	Участник «Сельской ипотеки»
Россельхозбанк	68,7	√
Сбербанк	6,9	√
РНКБ Банк	2,6	√
АК Барс	2,5	√
Росбанк	1,2	–

 

В пятерку банков-лидеров сегмента вошел Совкомбанк, поднявшись с 7-го на 5-е место. Прирост в банке – результат эффекта низкой базы в этом сегменте наибольший объем выдач обеспечили: Россельхозбанк (7,4 млрд руб., 77% всей выдачи топ-20 банков), Сбербанк (0,9 млрд руб., 9%), АК Барс (0,4 млрд руб., 4%), РНКБ (0,4 млрд руб., 4%), Совкомбанк (0,1 млрд руб., 1%), Россельхозбанк, Сбербанк и АК Барс – участники программы «Сельская ипотека», что позволяет банкам ежемесячно оставаться лидерами сегмента со значительным отрывом от остальных банков.

Рисунок 5 - Объем выданных кредитов на земельные участки и жилые дома, млрд руб.[9]

В абсолютном выражении в декабре наибольший прирост показал Россельхозбанк – лидер по объему выдач кредитов на ИЖС (+0,9 млрд руб., +14,1% к ноябрю 2020 г.), Сбербанк (+0,1 млрд руб., +13,4%) и РНКБ Банк (+0,1 млрд руб., +31,9%).

В 2020 году топ-20 ипотечных банков выдали 0,5 млн ипотечных кредитов по программам с господдержкой на сумму 1,34 трлн руб. Доля кредитов по программам с господдержкой в общем объеме выдач составила 31% от всех выданных кредитов.

Наибольшую долю среди программ с господдержкой занимает льготная ипотека «6,5%» (73% всех выдач по госпрограммам, 974,1 млрд руб.).

Таблица 8 - Выдача ипотечных кредитов по программам с господдержкой

 

Программа	декабрь 2020 г.		январь-декабрь 2020 г.
тыс. шт.		млрд. руб.	тыс. шт.	млрд. руб.
Льготная ипотека 6,5%	41,8	129,5	336,0	974,1
Семейная ипотека	6,7	22,2	58,3	178,0
Сельская ипотека	9,7	18,6	43,6	84,4
Военная ипотека	3,1	5,9	26,0	48,6
Дальневосточная ипотека	1,5	5,8	14,4	51,4
Всего по программам с господдержкой	62,4	181,3	475,5	1 331,2

 

В топ-5 банков по объему выдач кредитов по программам с господдержкой в 2020 году вошли Сбербанк (603 млрд руб., 45% всей выдачи топ 20-банков), ВТБ (248,7 млрд руб., 19%), Россельхозбанк (125,6 млрд руб., 9%), Промсвязьбанк (66,7 млрд руб., 5%) и Банк ДОМ.РФ (52,8 млрд руб., 4%)

В декабре доля кредитов по программам с господдержкой в общем объеме выдач составила 33% от всех выданных кредитов

В декабре топ-20 банков выдали 62 тыс. шт. (+14% к ноябрю 2020 г.) ипотечных кредитов по программам с господдержкой на 181,3 млрд руб. (+13% к ноябрю 2020 г.), 72% всех выдач по программам с господдержкой пришлось на льготную ипотеку под 6,5%. Рост выдач в декабре наблюдался по всем программам господдержки:

• Льготная ипотека под 6,5% (+6,4 млрд руб., +5,3% к ноябрю 2020 г.),
• «Семейная ипотека» (+3,0 млрд руб., +15,6%), «Сельская ипотека» (+7,9 млрд руб., +74,1%),
• «Военная ипотека» (+1,4 млрд руб., +33,8%),
• «Дальневосточная ипотека» (+2 млрд руб., +54%).

В декабре в пятерку банков-лидеров по объему выдач ипотеки с господдержкой вошел Альфа-Банк, поднявшись с 6-го на 5-е место. Альфа-Банк является одним из лидеров по приросту льготной ипотеки «6,5%», такой результат банк связывает с успешностью выдач кредитов на новостройки по совместным программам с застройщиками, субсидированная ставка по которым достигает 2,99%. Итоги 2020 года:

• В 2020 году топ-20 банками всего было принято 6 млн заявок на ипотечные кредиты: 1 млн заявок по льготной ипотеке и 5 млн заявок по рыночным программам
• После апреля в среднем в 2020 году в банки подавалось около 560 тыс. заявок ежемесячно, из них 123 тыс. (23% от всех поданных заявок) – по программе льготной ипотеки под 6,5%
• Максимальное количество заявок пришлось на сентябрь (638 тыс. шт.), из них по льготной ипотеке 162 тыс., что связано с активностью клиентов перед планируемым окончанием действия льготной программы (01.11.2020 г.)

Несмотря на введенные ограничения в связи с пандемией, в течение года в банках по заявкам был стабильно высокий уровень одобрения: по льготной программе под 6,5% он составил 68%, по рыночным программам – 58%

2.2. Проблемы, сдерживающие развитие ипотечного кредитования

 

Ипотека появилась в России совсем недавно, но довольно быстро развивается. Однако при этом в данной области кредитования постоянно возникают определенные ограничения и проблемы, связанные с демографическим, экономическим, социальным развитием, а также нюансами регулирования на законодательном уровне.

Ипотечный кредит представляет собой довольно длительное взаимоотношение банка и заемщика. При этом одним из главных условий для надлежащего выполнения обязательств по оформленному займу является стабильность, как внешняя, так и внутренняя, которой в действительности добиться достаточно сложно.

Таким образом, из-за отсутствия стабильности в период переменчивости на фоне многочисленных кризисов, потребительское кредитование в России имеет немало проблем.

1. Инфляция. Несмотря на заявления властей о снижении темпов инфляции, в России она остается все такой же высокой и переменчивой. При этой она отрицательно влияет на развитие ипотечного кредитования, поскольку подразумевает обесценивание денег. Таким образом, стоимость привлечения средств для финансового учреждения не снижается. В России темп роста инфляции всегда был выше темпа роста доходов, в связи с этим у банков появлялись новые трудности, связанные с уменьшением количества вкладчиков, желающих хранить средства на депозитах, процент по которым не покрывает прирост цен. Исходя из этого, ипотека превратилась в предложение для отдельных граждан со стабильным, высоким доходом. Как массовый продукт, рассчитанный на всех, она не используется.
2. Монополизация рынка строительства жилья и высокие риски. На сегодняшний день на рынке строительства жилья по-прежнему имеется немало проблем с законодательным регулированием, а также прозрачностью. По причине ограниченного количества застройщиков, занимающихся возведением домов, между ними нет никакой конкуренции, из-за чего цена на жилье искусственным путем завышается и удерживается на достаточно высоком уровне. Ситуация может измениться только в том случае, если появятся новые строительные компании, способные предложить покупателям жилье по доступным ценам, между которыми будет здоровая конкуренция за объем реализации. В этом случае цены на жилье будут снижаться, и у людей появится возможность покупать квартиры посредством ипотеки, но без такой большой кредитной нагрузки, какая существует на сегодняшний день. Развитая система создания дочерних предприятий более крупными организациями, которые можно считать тем же субъектом, а также отсутствие в управленческой и финансовой отчетности прозрачности, вероятность банкротства и как результат получение недостроенного жилья – это все является для российского рынка новостроек весьма высокими рисками. А если такая квартира оформляется в ипотеку, риск становится вдвое больше.
3. Главным ограничением на ипотечном рынке в России является достаточно низкая платежеспособность населения, по причине которой большинство просто не может приобрести собственное жилье и даже взять заем на его покупку. На 2020 год средняя зарплата в Москве – около 80 тысяч рублей, а в регионах и того меньше (около 34 тыс. руб.). С таким заработком брать кредит можно, но выплачивать его будет достаточно тяжело. Кроме того, при оформлении ипотечного займа большинство банков требует внесение первоначального взноса, который составляет 15–20 % от стоимости жилья, накопить который рядовому жителю очень сложно. Некоторым для этого требуется продавать свою недвижимость, занимать деньги у знакомых или брать потребительский кредит. Таким образом, проблема не только в высоких процентных ставках, но и в невозможности накопить необходимую сумму для авансового платежа. Кроме того, данную ситуацию усугубляют еще «серые» заработные платы и доходы граждан России. Дело в том, что для оформления ипотечного кредита многие банки, которые предлагают заемщикам наиболее выгодные условия, требуют подтверждения того, что клиент является платежеспособным, а для этого необходима копия трудовой книжки и справка типа 2-НДФЛ. Однако учитывая то, что «зарплаты в конверте» являются достаточно распространенными, кредиторы приняли решение брать в расчет и скрытые доходы, для чего клиенту понадобится предоставить гражданско-правовой договор, подтвердить данные справкой по форме банковского учреждения и т. д. И все же, даже если учитывать скрытые доходы населения России, это все равно делает оформление и обслуживание ипотеки невозможным без ущерба для уровня жизни семьи.
4. Проблема с альтернативным вложением средств банками. Целью каждого финансового учреждения является получение максимальной прибыли, причем многие считают ее источником исключительно кредитный портфель, в который входит не только ипотека, но еще и займы на покупку авто, потребительские и т. д. Однако на самом деле, помимо получения дохода от клиентов за пользование кредитом, банки могут вкладывать свои средства в фондовый рынок, а также в распространение государственных программ льготного ипотечного кредитования. Именно благодаря этому учреждения получают подпитку и финансирование кредитного портфеля. Оформление ипотеки предполагает довольно продолжительный период возврата средств (15–20 лет), а также окупаемости сделки. Именно поэтому для банковского учреждения данный тип кредитования является менее выгодным. Сложности имеются также в осуществлении покупки и продажи ценных бумаг. Это, как правило, отсутствие законодательной базы и высокие риски, которые финансовым учреждениям приходится брать на себя в условиях постоянно меняющейся экономики. Только после насыщения рынка другими продуктами очередь дойдет до ипотечного кредитования.
5. Нехватка жилья в острой форме. Согласно статистическим данным, ситуация с жильем в России совсем не радужная, всего около 10 % населения имеет свое жилье, площадь которого составляет 18 м2 на одного человека. Однако при этом необходимо учитывать, что жилой фонд со временем ветшает, устаревает и нуждается в капитальном ремонте.  На данный момент вопрос относительно жилья стоит очень остро, всего 1 % населения имеет необходимое количество денег для того, чтобы самостоятельно купить недвижимость, а около 20 млн. человек являются остро нуждающимися в жилье. Решить данную проблему не помогают даже госпрограммы, направленные на поддержку социально-незащищенного населения в вопросе улучшения жилищных условий. Одни по-прежнему снимают квартиры, другие остаются в домах, непригодных для нормальной жизни, поскольку взять ипотеку они попросту не в состоянии.
6. Общеэкономическая ситуация вокруг страны. На сегодняшний день существует критичная зависимость российской экономики от цен на сырьевые продукты. Что касается общеэкономической ситуации, которая сложилась на данный момент вокруг страны, то она не самая лучшая. Нестабильный курс рубля, санкции, вводимые другими государствами, а также участие в истощающих бюджет России иностранных военных операциях, напрямую влияют не только на экономически-социальные связи, но и на жизнь граждан РФ. Из-за необходимого повышения ставки рефинансирования Центральным банком РФ произошло падение рубля. В результате финансовым учреждениям приходится повышать процентные ставки по ипотечному кредиту. Данные взаимосвязи появляются вследствие задержки развития рынка ипотеки в России.
7. Миграция. Миграционный вопрос в РФ тоже является достаточно острым. Из-за того, что население переселяется в более крупные экономические центры и покидает неблагополучные места, повышается спрос на жилье, что в свою очередь приводит к повышению его стоимости. Стоимость ипотеки, которая непосредственно связана с миграционной политикой, в итоге может значительно различаться в субъектах РФ. Если сравнить ипотечный заем в Москве и Пензенской области, то размер кредита, а также переплата по нему, будет несравнимой. Для того чтобы расширить географию высокого спроса на покупку недвижимости и ипотеку, необходимо повышение уровня жизни и благосостояния народа, а также выделение в регионах целевых средств.
8. Неразвитость рефинансирования и рынка ипотечных ценных бумаг. В экономике России такие явления, как рефинансирование и рынок ипотечных ценных бумаг, появились совсем недавно. При этом несмотря на то, что количество операций, производимых в этой области, постоянно растет, рынок по-прежнему считается неразвитым. Если рынок секьюритизации ипотечных портфелей будет постепенно развиваться, то финансовые учреждения получат доступ к источникам финансирования на длительный срок. Однако стоит заметить, что в этой сфере нет грамотного законодательного регулирования и контроля со стороны ответственных органов. Что касается рефинансирования, то и здесь существует множество проблем, связанных с большим количеством отказов по заявкам. Объясняется это тем, что финансовые учреждения не заинтересованы в существующих условиях кредитования.

• Плохая поддержка ипотеки со стороны государства. На данный момент существует несколько государственных программ, направленных на оформление ипотеки на льготных условиях:
• военная ипотека;
• семейный ипотечный кредит со ставкой 6 % в год;
• ипотека для молодых семей;
• кредит для строительства своего деревянного дома;
• материнский капитал.

Для отдельных категорий граждан России предусмотрены целевые субсидии из бюджета государства при оформлении ипотеки или покупке жилья на свои средства. Для многих граждан такие программы являются существенной поддержкой и гарантией по кредиту при приобретении недвижимости. Хотя стоит заметить, что большинство из них нуждается в дополнениях и внесении некоторых изменений.

На практике и согласно статистическим данным относительно объемов ипотеки нельзя сказать, что государство на сегодняшний день в достаточном объеме участвует в получении кредита на покупку жилья гражданами РФ.

Существующие в ипотечном кредитовании проблемы значительно тормозят его развитие в России и проявляются в виде того, что большинство населения не в состоянии оформить заем на покупку жилья, а также в тяжелой кредитной нагрузке. Решить их можно следующими способами:

• Постепенным снижением процентных ставок по кредиту.
• Увеличением сроков, на которые выдаются займы.
• Грамотной реализацией мероприятий, которые направлены на улучшение инвестиционного климата России.
• Развитием рынка инвестиционных ценных бумаг (упрощение требований относительно их выпуска, а также структуры).
• Разработкой индивидуального подхода к каждому отдельному гражданину страны с учетом уровня жизни и типа приобретаемой недвижимости.
• Стимулированием функционирования рынка за счет отказа от коррупционных схем, которые связаны с подключением коммуникаций, выделением земли и т. д., а также его прозрачностью.
• Комплексной поддержкой застройщиков со стороны государства при строительстве жилья в новых микрорайонах.

Для того чтобы решить проблемы банковского кредитования в России, связанные с ипотекой, необходимо использовать комплексный подход, включающий в себя меры и задачи, касающиеся политических, экономических, строительных, миграционных и социальных сфер. Чтобы добиться стабильности в экономике, потребуется не один год, поскольку это длительный и сложный процесс.

 

 

2.3. Перспективы развития и меры воздействия на рынок ипотечного кредитования в Российской Федерации

 

Изучив мнение экспертов, ждать ли дальнейшего снижения ипотечных ставок и какие новые ипотечные программы могут появиться в 2021 году рассмотрим следующие варианты развития событий на ипотечном рынке.

1. Возможно небольшое снижение ставок. По мнению аналитиков, опрошенных «РБК-Недвижимостью», в 2021 году столь же значительного, как в 2020-м, снижения ставок по ипотеке не произойдет. «Центробанк сообщал о наличии пространства для дальнейшей корректировки ключевой ставки в меньшую сторону, поэтому в 2021 году возможно снижение ставок — однако падение вряд ли превысит 0,5 п. п.», — прогнозирует главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина. Аналогичную точку зрения озвучили в двух рейтинговых агентствах — НКР и «Эксперт РА». «В случае сохранения мягкой монетарной политики в первом полугодии 2021 года средние ставки новых выдач ипотеки с учетом программы господдержки могут достигнуть исторически низких значений в 7%», — считает старший аналитик рейтингового агентства НКР Егор Лопатин. При отсутствии значительного изменения уровня инфляции и сохранении текущей политики регулятора в первом полугодии 2021 года ставки могут еще опуститься — до 7%, согласилась с коллегой младший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Екатерина Щурихина. Управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая не видит предпосылок для дальнейшего снижения ставок по ипотечным кредитам. «Ставки по кредитам напрямую зависят от ключевой ставки ЦБ, которая в ближайшее время, скорее всего, не изменится. Таким образом, ставки по ипотеке останутся на прежнем уровне: от 5,85% до 6,5% для первичного жилья и от 7,8% до 9% для вторичного», — пояснила она. Более того, ситуация может кардинально измениться во второй половине 2021 года после окончания действия программы льготной ипотеки под 6,5% — ипотека может начать дорожать, не исключают аналитики. «Если госпрограмма льготной ипотеки завершится к 1 июля 2021 года, как и планируется, то во второй половине года можно ожидать некоторого роста средневзвешенной ставки по рынку — до 7,5–8%», — предположила Екатерина Щурихина. Совет директоров Центрального банка на последнем заседании в 2020 году принял решение сохранить ставку на уровне 4,25%. Такое решение, по мнению аналитиков, было ожидаемым для рынка. Продолжить смягчение политики ЦБ помешал рост инфляции, но с восстановлением экономики новое снижение может не понадобиться.
2. Льготная ипотека — 2021. Льготная ипотека под 6,5% в 2021 году останется драйвером развития рынка жилья. Спрос на нее продлится столько, сколько будет действовать программа. Однако такого ажиотажа, как в 2020 году, уже не будет. В ноябре 2020 года покупательская активность несколько снизилась. Уменьшение спроса связано с сокращением предложения и ростом цен. В 2021 году эти факторы продолжат действовать, и мы ожидаем снижения спроса на ипотеку в пределах 10–15%», — прогнозирует Мария Литинецкая из «Метриум». Значительная часть спроса на льготную ипотеку, как и на жилищные кредиты в целом, реализовалась с опережением в 2020 году на фоне низких ставок и первоначально ограниченного срока действия госпрограммы (до 1 ноября 2020 года), поэтому нового рекорда рынок в 2021 году не поставит, согласна Екатерина Щурихина. «Снижению объемов выдач как минимум на 10–15% будут способствовать ограниченный платежеспособный спрос вследствие падения доходов населения и завершение льготной госпрограммы», — считает эксперт. В НКР также прогнозируют снижение ипотечных выдач в 2021 году до 3,6–3,7 трлн руб. против 4 трлн руб. в 2020 году.
3. Цены на жилье и ипотечный пузырь. В 2021 году, как ожидают эксперты, не будет и серьезного роста цен на жилье. В этом году высокий спрос на льготную ипотеку привел к росту цен до 20%. В связи с этим покупатели уже не торопятся взять кредит, а закладывают на выбор проекта большее время. «Новый виток ажиотажного спроса возможен только в ситуации с ростом ключевой ставки — тогда оформление кредита до 1 июля действительно будет иметь большое значение. В этом случае цены станут повышаться активнее. Однако по итогам всего 2021 года мы ждем прирост на уровне 6–8%», — сказала Виктория Кирюхина из ЦИАН. Если же ключевая ставка останется на прежнем уровне или будет снижаться, то выгода от льготной ипотеки снизится, а часть клиентов уйдет на зачастую более доступный вторичный рынок, добавила она. Рисков появления ипотечного пузыря в 2021 году эксперты не видят. Однако может вырасти доля просроченных кредитов. «Сейчас на рынке наблюдается перегрев из-за продления льготной госпрограммы. Активный спрос на первичное жилье провоцирует рост цен на недвижимость, уменьшая выгоду потенциального заемщика от снижения ставок. Кроме того, условия по льготной ипотеке достаточно лояльные, что могло привлечь на рынок граждан, финансово не готовых к таким долгосрочным обязательствам, как ипотека», — отметила Екатерина Щурихина. По ее мнению, рост просрочки в 2021 году будет наблюдаться не столько из-за бума 2020 года, сколько из-за того, что часть реструктурированных на фоне пандемии ипотек не вернется в график. «Однако данный рост будет умеренным», — считает эксперт. В НКР ожидают, что доля наиболее проблемных ссуд в ипотечном портфеле банков по итогам 2021 года может вырасти с текущих 1,4–1,5% до 2%.
4. Ипотека на вторичку. Несмотря на отсутствие льготных программ, вторичный рынок в России формирует основной объем ипотечных выдач. По оценкам «Дом.РФ», на него приходится примерно 70% всех выдач. Такие же цифры приводят в ЦИАН. По их данным, семь из десяти кредитных сделок на рынке жилья заключаются на покупку уже готовых объектов. «Поэтому даже при сохранении более высоких ставок в сравнении с первичкой ипотека на вторичном рынке продолжит пользоваться спросом и, вероятно, снова начнет наращивать свою долю на рынке от общего числа сделок», — полагает ведущий аналитик ЦИАН. Причина — рекордный рост цен на первичном рынке. По оценкам ЦИАН, из всех городов-миллионников (16 городов) всего в трех стоимость 1 кв. м на вторичном рынке выше, чем на первичном, — это Москва, Самара и Омск. Поэтому выгода от покупки новостройки под более низкую ставку уже не так очевидна — во многих случаях выгоднее рассматривать уже готовый рынок — разница в стоимости объекта перекроет переплату из-за более высокой ставки, пояснила эксперт. В компании «Инком-Недвижимость», напротив, прогнозируют снижение спроса на ипотеку, включая кредиты на вторичное жилье. «Основные факторы, которые могут на это повлиять, — нестабильность в сфере экономики, неуверенность наших сограждан в завтрашнем дне, а также общее снижение их платежеспособности. Вследствие этого некоторые потенциальные покупатели жилья могут отложить выход на сделку, опасаясь не справиться с кредитным бременем», — считает руководитель службы ипотечного кредитования «Инком-Недвижимости» Ирина Векшина. По ее мнению, ниже нынешнего уровня ставки по ипотечным кредитам на вторичное жилье опускаться не будут.
5. ИЖС — новый драйвер развития. Новый импульс развития в 2021 году может получить кредитование загородного жилья, в том числе строительство жилых домов. Сейчас оптимальный момент для разработки новых программ льготного кредитования на частные дома. Многие россияне в пандемию арендовали дома и почувствовали, оценили жизнь за городом, считает ведущий аналитик ЦИАН. «К тому же развитие ИЖС поможет в первую очередь регионам. Льготная ипотека на первичном рынке фактически «не сработала» в трети регионов, в том числе из-за низкого объема новостроек. Поэтому льготная ипотека на строительство или приобретение дома — это возможный сценарий для развития социальных программ для регионов в первую очередь», — добавила она.

В «Дом.РФ» назвали индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) новой точкой роста рынка жилья на ближайшие пять — десять лет. Сейчас кредиты в этом сегменте почти не выдаются: из 1,5 млн выданных ипотек на частные дома приходится менее 20 тыс. Кроме того, в планах нарастить ежегодный объем индивидуального строительства с текущих 26 млн кв. м до 50 млн кв. м. Для этого должна быть создана соответствующая программа развития ИЖС. Сейчас «Дом.РФ» совместно с правительством и Минстроем России готовит специальную дорожную карту. В частности, предлагается распространить принципы проектного финансирования и эскроу-счетов на загородный рынок и запустить льготную ипотечную программу. С начала декабря институт жилищного развития запустил пилотную программу льготной ипотеки на частные дома для молодых семей.

Аналогичной позиции придерживаются в Сбере. Для развития ИЖС нужен готовый коробочный продукт, который позволил бы купить дом или таунхаус с необходимой инфраструктурой. Также необходимо перенести на загородный рынок механизм эскроу-счетов и одновременно с этим создать льготный ипотечный продукт.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

 

Вопреки пандемии коронавируса, 2020 год стал рекордным для российского рынка жилья и ипотеки: выдано 1,7 млн ипотечных кред итов (+35% к 2019 г.) на 4,3 трлн руб. (+50%). Снижение ипотечных ставок как за счет смягчения денежно-кредитной политики Банка России, так и за счет запуска льготной ипотечной программы, стимулировало спрос на жилье и ипотеку. При этом беспрецедентный рост ипотечного кредитования не привел к образованию «пузыря»: ипотечное кредитование остается наиболее качественным сегментом рынка кредитования физических лиц.

Повышенная волатильность на финансовых рынках показала важность ипотечных облигаций как источника долгосрочного фондирования ипотечного кредитования, снижающего уровень риска в банковской системе. Текущий год, рекордный по объему секьюритизации, отмечен целым рядом новаций на рынке как в части размещения ипотечных облигаций, так и регуляторных мер, направленных на повышение их ликвидности.

Небывалый рост ипотеки поддержал сферу жилищного строительства. Спрос на жилье восстановился практически до уровня прошлого года. Как отражение общей положительной динамики на рынке жилищного строительства, ввод жилья также приблизился к значениям 2019 года. Достиг рекордных объемов и запуск новых проектов девелоперами. В рамках реализации льготной программы в отрасль было привлечено 1,4 трлн рублей, что позволило не допустить снижения объемов строящегося жилья. В этих условиях значимой тенденцией стал рост цен на жилье. Его основные причины – не только превышение спроса над предложением в крупнейших агломерациях, но и увеличение цен на строительные и отделочные материалы, рост издержек на замещение иностранной рабочей силы.

Несмотря на реализацию антикризисных мер, главным событием 2020 года стало фактическое завершение переход а финансирования жилищного строительства на новую модель, обеспечивающую полную государственную гарантию для граждан, вкладывающих свои деньги в жилье на стадии строительства. В декабре 2020 года объем жилья, строящегося с использованием счетов эскроу, превысил объем жилья, строящегося по старым правилам. Переход жилищного строительства на проектное финансирование позволил избежать проблемы обманутых дольщиков даже в самые тяжелые месяцы – в апреле и мае 2020 года, когда строительство и продажи жилья во многих регионах фактически остановились.

В итоге с начала реформы ни один дом, строящийся с использованием счетов эскроу, не стал проблемным. Новая схема финансирования строительства решила проблему недостроя, которая раньше была одной из главных в сфере жилищного строительства. По данным совместного опроса ВЦИОМ и ДОМ.РФ, проведенного в августе 2020 года, около 80% россиян оценили реформу положительно. 77% отметили, что благодаря реформе риски покупателя жилья на стадии строительства снизились. Как результат, все больше граждан вкладываются в покупку нового жилья: доля ипотеки на первичном рынке выросла до 30%. Ипотека на первичное жилье имеет большой потенциал. Дальнейшее повышение ее доли – важный резерв для достижения целевых показателей нацпроекта «Жилье и городская среда»: увеличения объемов строительства к 2030 году до 120 млн кв. м в год и улучшения жилищных условий не менее 5 млн семей ежегодно.