Анализ ипотечного кредитования в Сбербанке
3.1 Краткая характеристика Сбербанка России
Публичное акционерное общество «Сбербанк России» (ПАО «Сбербанк») - это современная универсальная организация, входящая в число крупнейших российских коммерческих банков России и стран СНГ.
ПАО «Сбербанк» сегодня - это современный универсальный банк, который предлагает широкий спектр услуг для всех групп клиентов, активно участвует в социальной и экономической жизни страны.
ПАО «Сбербанк» является кредитной организацией, контрольный пакет акций которой принадлежит государству, и только часть собственности принадлежит частным инвесторам, в том числе и иностранным, поэтому на принятие решений банком существенное влияние оказывает и политика страны. Тем не менее, государственное участие сказывается на стабильности и надежности деятельности кредитной организации в банковской среде. В соответствии с Федеральным законом «О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации» № 177-ФЗ от 23 декабря 2003 г. «Сбербанк России» участвует в системе страхования вкладов физических лиц.
Сегодня ПАО «Сбербанк» как один из участников рынка занимает лидирующую позицию в российской банковской сфере, а также на рынке кредитования, данный рейтинг представлен на рисунке 5.
Рис.5 Показатели рейтинга банков России по чистым активам на 1 января 2020 г., млрд. руб.
Организационная структура ПАО «Сбербанк» представлена на рисунке 6.
Рис. 6 Организационная структура ПАО «Сбербанк»
Основные финансовые результаты деятельности ПАО «Сбербанк» за 2017-2019 гг. представлены в таблице 1.
Таблица 1
Основные показатели деятельности ПАО «Сбербанк» за 2018-2020гг., млн. руб.
Данные таблицы 3.1 показывают, что активы банка за исследуемый период увеличились на 5178852 млн. руб., или на 23,84% (рис.3.3).
Рис. 7 Динамика величины активов, обязательств и собственного капитала ПАО «Сбербанк» за 2018-2020гг., млн. руб.
Произошло это в основном за счет увеличения чистой ссудной задолженности (+3921231 млн. руб., +24,17%, что составило 75,7% всего прироста активов).
Обязательства банка в свою очередь за исследуемый период увеличились на 4207476 млн. руб., или на 22,27%. Произошло это в основном за счет увеличения средств клиентов, не являющихся кредитными организациями (+3608089 млн. руб., +21,37%, что составило 85,7% всего прироста обязательств).
Собственные средства за исследуемый период увеличились на 971375 млн. руб., или на 34,34%. Произошло это в основном за счет увеличения прибыли прошлых лет (+750941 млн. руб., +38,6%, что составило 77,3% всего прироста собственного капитала).
Процентные доходы за исследуемый период увеличились на 13692 млн. руб., или на 0,66%. Произошло это в основном за счет увеличения доходов от размещения средств в кредитных организациях (+43444 млн. руб., +67,5%) и доходов от вложений в ценные бумаги (+37263 млн. руб., +25,14%).
Процентные расходы за исследуемый период сократились на 150886 млн. руб., или на 17,18%. Произошло это в основном за счет сокращения расходов по привлеченным средствам клиентов, не являющихся кредитными организациями (-132590 млн. руб., -17,46%).
Чистый доход в 2019 г. по сравнению с 2018 г. увеличился на 155276 млн. руб. (+31,16%), а в 2020г. - еще на 128617 млн. руб. (+19,68%), т.е. в целом за период прибыль увеличилась на 56,97%.
В таблице 2 представлена информация о значении обязательных нормативов ПАО «Сбербанк», рассчитываемых в соответствии с требованиями Инструкции 180-И Банка России.
Таблица 2
Показатели обязательных нормативов ПАО «Сбербанк» за 2017-2019 гг.
Норматив мгновенной ликвидности Банка (Н2) регулирует риск потери банком ликвидности в течение операционного дня (лимит Банка России - 15%). По сравнению с 2017г. норматив Н2 сократился на 31,2 и на 1 января 2020 г. составил 185,8%.
Норматив текущей ликвидности Банка (Н3) отражает риск потери Банком платежеспособности в течение 30 дней (лимит Банка России - 50%). За 20172019 гг. норматив Н3 сократился на 69,5 п.п. и на 1 января 2020 г. составил 232,1%.
Норматив долгосрочной ликвидности Банка (Н4) отражает риск потери Банком ликвидности в результате размещения средств в долгосрочные активы (лимит Банка России - 120%). С 2017 г. норматив Н4 увеличился на 8,6 п.п. и на 1 января 2020 г. составил 64,0%.
Таким образом, банк с запасом соблюдает предельные значения обязательных нормативов ликвидности, установленные Банком России, и осуществляет стабильную деятельность.
Далее проводится анализ состояния ипотечного кредитования в ПАО «Сбербанк».
3.2 Деятельность Сбербанка России в аспекте ипотечного кредитования
Сбербанк является крупнейшим игроком на российском рынке ипотечного кредитования. За 2018 год доля Сбербанка на российском ипотечном рынке увеличилась на 0,7 п. п. и составила 56,3% (рис.8).
Рис. 8 Динамика доли ПАО «Сбербанк» на российском рынке жилищного кредитования за 2014-2018гг., %
Программы ипотечного кредитования ПАО «Сбербанк» представлены в таблице 3.
Таблица 3
Программы ипотечного кредитования ПАО «Сбербанк»
Сбербанк в 2018 году запустил программу по которой люди с инвалидностью также смогут получить ипотечное кредитования с применением страховых гарантий. Кредит предоставляется по льготной ставке 1% к ставке по ипотеке. Ранее подобных продуктов не было ни одного из коммерческих банков Сбербанк первым внедрил эту практику в свою деятельность.
3.3 Пример практической оценки заемщика в рамках ипотечного кредитования в Промсвязьбанк
Механизм ипотечного кредитования ПАО «Сбербанк» можно определить как последовательность этапов (рис.9).
Рис. 9 Механизм ипотечного кредитования в ПАО «Сбербанк
Прежде всего процедура начинается с заполнения Анкеты в которой указываются все персональные данные о клиенте. К заявлении-анкете прилагается базовый пакет документов свидетельствующий о правильности приведенных данных в анкете.
Прежде всего, клиент предъявляет специалисту банку паспорт гражданина России. Специалист удостоверяется что именно данный документ принадлежит лицу заявляющему право на получение ипотечного кредита. В паспорте для подтверждения российского гражданства сканируются данные по постоянной регистрации лица по месту нахождения в России. Ипотечный кредит можно получить в любом месте РФ не обязательно по месту постоянной регистрации. При этом имеются ограничения – кредит выдадут только лицу имеющему постоянную регистрацию, а временная регистрация в данных целях не применяется.
Справка с места работы. Требования предъявляемые к справке такие, что она обязательно должна быть установленной формы, должна быть заверена уполномоченным на то лицом и иметь период не менее 8 месяцев в году. Справку периодом менее 7 месяцев кредитный комитет скорее всего не будет рассматривать. Такая справка действительна в течении 1 месяца с даты выдачи.
Справка о доходах – по специальной форме разработанной в Сбербанке. Этот документ аналог справки с места работы. Этот документ составляется если справка с работы не предоставлена или по каким либо причинам предоставлена не может быть. Эта справка обычно заполняется бухгалтерией где работает заемщик и в нее бухгалтер самостоятельно вносить имеющуюся у него и интересующую банк информацию о заемщие/рпаботнике.
Выписка с расчетного счетиа. Для зарплатных клиентов Сбербанка этот документ не обязателен. Так как все доходы и расходы Сбербанк сможет самостоятельно отследить.
ИНН, Документ необходим службе безопасности банка для отслеживания текущих задолженностей потенциального заемщика.
Документы о праве собственности. Данные пакет документов необходим когда займ касается максимально больших сумм. Потенциальный заемщик обязан подтвердить что в случае потери дохода сможет расплатиться с долгами и в подтверждение вносит залог в виде обязательства по недвижимому имуществу принадлежащему ему на основании права собственности.
Рассмотрев группу документов которые необходимо обязательно предоставлять в банк можно сделать вывод что эти документы запрашиваются с единственной целью уточнить финансовое положение будущего клиента и получить максимум информации о нем.
Стандартный договор ипотеки, который заключается между банком и физическим лицом, включает пять основных разделов представленных на рисунке 10.
Рис. 10 Составляющие ипотечного договора ПАО «Сбербанк»
Предметом ипотеки может быть все, что расположено на земельном участке. Выделяют несколько видов ипотеки (табл. 4).
Таблица 4
Виды ипотечного кредита
Расчет дифференцированных платежей по кредиту проводится таким образом, что займ распределяется равными частями на весь срок кредитования.
Для примера, возьмем 500 тыс. рублей на три года, это и будет тело кредита. Ежемесячно в течение 36 месяцев плательщик будет платить 13888,89 рублей по телу долга (500000рублей/36 мес.), а проценты будут начисляться ежемесячно на остаток по долгу. Соответственно проценты в начале срока кредитования будут значительно меньше, чем проценты в конце периода кредитования.
Условие: сумма кредита - 1000000 рублей, срок - три года (36 месяцев), ставка - 20%. Погашение осуществляется аннуитетными платежами.
Процентная ставка по кредиту в месяц = годовая процентная ставка / 12 месяцев =20%/12 месяцев/100=0,016.
Коэффициент аннуитета = (0,016*(1+0,016)36)/((1+0,016)36-1)=0,03676.
Ежемесячный аннуитетный платеж = 0,03676*1000000 рублей = 37163,58 рубля.
Итого переплата по кредиту составит 338000 рублей.
При погашении данного кредита дифференцированными платежами сумма уплаченных процентов по нему составила бы 308333,33 рубля.
Рассмотрены этапы приобретения недвижимости, которые представлены в таблице 5.
Таблица 5
Этапы приобретения недвижимости с привлечением ипотечного кредит
Возможности заемщика оцениваются по показателям суммы первоначального взноса, кредитоспособности для банка, оценка текущего рынка недвижимого имущества.
Объект недвижимости выбирается из числа имеющегося на рынке имущества. Под ипотечное кредитование подходит не любой объект недвижимости, а только обладающий определенными качественными характеристиками.
После выбора объекта в отношении которого проводится ипотечная сделка. Банк начинает проверять его на предмет чистоты сделки. К общей массе документов получают разнообразные справки по обременению объекта ипотечного кредитования.
Сделку купли-продажи обычно совершают в банке в котором получают ипочечный кредит.
При этом банк использует нотариальное заверение сделок с имуществом чтобы правильность заполнения документов и чистота сделки ни у кого не оставила сомнений в ее правдивости и законности.
Процедура регистрации сделки с имуществом по ипотечному кредитованию проходит обычно в течении 5 рабочих дней.
3.4 Рекомендации по совершенствованию ипотечного кредитования в Сбербанк России
Если рассматривать отдельно объем выданных ипотечных жилищных кредитов, то в 2018 году Сбербанк выдал 829 тыс. ипотечных жилищных кредитов на общую сумму 1 563 млрд. рублей (табл. 6).
Объем ипотечного жилищного кредитования вырос в 2018г. на 370 млрд. руб. (+51,25%), а в 2019г. - еще на 471 млрд. руб. (+43,13%). Т.е. в целом за период вырос в 2,2 раза. В свою очередь количественно объем выданных ПАО «Сбербанк» ипотечных жилищных кредитов за 2017-2019гг. увеличился в 2018 г. на 157 тыс. шт. (+33,05%), а в 2019г. - еще на 197 тыс. шт. (+31,17%). Т.е. в целом за период вырос на 74,5%.
Таблица 6
Динамика объема выданных ПАО «Сбербанк» ипотечных жилищных кредитов за 2017-2019гг.
В результате отставания количественного прироста выданных ипотечных жилищных кредитов от прироста объема в стоимостном выражении сумма одного ипотечного жилищного кредита увеличилась в 2018г. с 1,52 млн. руб. до 1,728 млн. руб. (+13,67%), а в 2019г. - еще на 9,12% достигнув 1,885 млн. руб.
Рис. 10 Динамика размера выданных ПАО «Сбербанк» ипотечных жилищных кредитов за 2017-2019гг., млн. руб.
Важным достоинством получения ипотечного кредита именно в Сбербанке состоит в том, что банк первый и иногда единственный предоставляет ипотечные кредиты молодым семьям не имеющим постоянного дохода, инвалидам, разнообразным классам малообеспеченных семей. Обектами кредитования при этом смогут выступать и жилая недвижимость и нежилая к их числу относятся гаражи, сараи, хозяйственные постройки, бытовые условия проживания (прачечные, бани и т.д.).
Банк постоянно совершенствует внутрениие процессы выдачи кредитных средств. Так для удобства клиентов банк идет на встречу крупным заемщикам и приезжает к клиенту сам и оформление документов происходит непосредственно на рабочем месте а копании заемщике. Подобными программами пользуются множество стоительных предприятий и торговых сетей.
Также Сбербанк ввел программу страхования кредитных продуктов по которой часть рисков по неплатежам переложил на себя в случае если заемщик в течении 3 месяцев не сможет вносить постоянные платежи.
Оформит все необходимые документы сегодня можно полностью за 1 рабочий день. Что является важным фактором выбора Сбербанка среди прочих кредитных организаций.
В 2019 году произошел запуск кредитования с дисконтами по ипотеке при помощи счета эскроу. Клиентам предоставляются дисконты в 1,6 или 0,8 п. п. в зависимости от выбора застройщика, финансируемого банком.
Банк повсеместно применяет систему холодных звонков и на все вопросы клиентов отвечает автоматизированная система-робот «Александра». Благодаря своим инновационным возможностям робот ежегодно обзванивает около 15 тыс клиентов. Александра напомнит вам о необходимости посетить банк для пролонгации страхового договора или договора банковского вклада, проконсультирует вас по основным продуктам банка на текущий момент времени.
Таким образом, процесс ипотечного кредитования в ПАО «Сбербанк» соответствует общероссийской практике. Так, в ПАО «Сбербанк» есть утвержденное Положение «О кредитовании физических лиц», в котором выделяются следующие этапы ипотечного процесса: 1) консультационный; 2) подготовительный; 3) аналитический; 4) принятие решения о предоставлении кредита; 5) оформление и подписание кредитных документов ; 6) предоставление кредита; 7) мониторинг кредита; 8) обслуживание кредита.
Заключение
Ипотека – это один из видов кредитования, предоставляемый юридическим и физическим лицам под залог недвижимости: дома, квартиры, земельного участка. В России наиболее распространены покупки квартир. В качестве залога может выступать приобретаемое жилье или объект, находящийся во владении заемщика. Условия выдачи долгосрочных кредитов меняются практически каждый квартал. Сбербанк входит в топ-5 банков, которые работают в сфере ипотечного кредитования.
Важным достоинством получения ипотечного кредита именно в Сбербанке состоит в том, что банк первый и иногда единственный предоставляет ипотечные кредиты молодым семьям не имеющим постоянного дохода, инвалидам, разнообразным классам малообеспеченных семей. Обектами кредитования при этом смогут выступать и жилая недвижимость и нежилая к их числу относятся гаражи, сараи, хозяйственные постройки, бытовые условия проживания (прачечные, бани и т.д.).
Банк постоянно совершенствует внутрениие процессы выдачи кредитных средств. Так для удобства клиентов банк идет на встречу крупным заемщикам и приезжает к клиенту сам и оформление документов происходит непосредственно на рабочем месте а копании заемщике. Подобными программами пользуются множество стоительных предприятий и торговых сетей.
Также Сбербанк ввел программу страхования кредитных продуктов по которой часть рисков по неплатежам переложил на себя в случае если заемщик в течении 3 месяцев не сможет вносить постоянные платежи.
Оформит все необходимые документы сегодня можно полностью за 1 рабочий день. Что является важным фактором выбора Сбербанка среди прочих кредитных организаций.